Mua đất nằm trong diện quy hoạch, phải làm sao?

Có nhiều chiêu trò mà “cò đất” thường áp dụng để đánh vào lòng tham của khách hàng. Họ chỉ vào bất kỳ lô đất rồi rót những lời đường mật vào tai như “phải nhanh tay mua chứ không ngày mai sẽ không còn”…Cuối cùng, khách hàng phải ngậm đắng nuốt cay khi mua nhầm nhà đang có chủ, không nằm trong vùng quy hoạch hoặc không có giấy tờ rõ ràng.

Anh Duy, một khách hàng chia sẻ:”Tôi có mua một mảnh đất và đã trả hết tiền cho chủ nhà cũ. Các giấy tờ về đất đã hoàn thành nhưng sau khi dọn đến ở tôi mới được biết khu đất này nằm trong diện quy hoạch từ trước khi tôi mua. Cho tôi hỏi mảnh đấy này có thuộc về tôi không? Nếu thuộc về tôi thì khi thu hồi tôi có được đền bù không? Nếu không thuộc về tôi thì tôi có đòi lại được tiền không?”

Trường hợp này cần phải xét xem đã có quyết định thu hồi đất hay chưa?
Theo khoản 2 Điều 29 Luật Đất đai 2003, trường hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố có diện tích đất phải thu hồi mà Nhà nước chưa thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng theo mục đích đã xác định trước khi công bố quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; nếu người sử dụng đất không còn nhu cầu sử dụng thì nhà nước thu hồi đất và bồi thường hoặc hỗ trợ theo quy định của pháp luật. Nhà nước nghiêm cấm mọi hoạt động tự ý xây dựng, đầu tư bất động sản trong khu vực đất phải thu hồi để thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Trường hợp có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình gắn liền với đất phải thu hồi mà làm thay đổi quy mô, cấp công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.

Điều này có nghĩa là, trong trường hợp nhà đất đã có quyết định thu hồi để thực hiện quy hoạch thì chủ sở hữu nhà đất không được phép thực hiện việc chuyển nhượng nhà và đất mà phải tiếp tục sử dụng theo mục đích đã xác định trước khi công bố quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Vấn đề của bạn có hai trường hợp xảy ra:

Trường hợp 1: Nếu chưa có quyết định thu hồi đất thì vẫn chuyển nhượng được. Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng là hợp pháp và bạn là chủ sở hữu của mảnh đất trên. Mặc dù, mảnh đất nằm trong diện quy hoạch nhưng có thu hồi hay không tùy thuộc vào quy hoạch cụ thể. Nếu bị thu hồi thì bạn sẽ được hưởng giá trị bồi thường theo quy định chung.

Trường hợp 2:  Nếu đã có quyết định thu hồi đất trước khi bạn thực hiện hợp đồng chuyển nhượng thì giao dịch chuyển nhượng sẽ vô hiệu.
Về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất, trường hợp đất thuộc khu vực phải thu hồi theo quy hoạch mà đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì chưa được cấp giấy chứng nhận. Vì vậy, cơ quan có thẩm quyền sẽ không được làm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bạn.

Hiện nay, không ít người Việt có xu hướng đầu tư theo tâm lý đám đông, tức thấy người khác đổ xô đi mua đất cũng nhảy vào đầu tư. Điều đó khiến cho nhiều người bị cuốn vào vòng xoáy thị trường mà bỏ qua hết kiến thức, những quy luật thị trường và những kinh nghiệm mà người ta biết. Họ còn bỏ qua luôn cả nguyên tắc cơ bản là phải mua BĐS dựa trên giá trị thực chứ không dựa trên giá rao bán.
Như vậy, trường hợp căn nhà bạn định mua đã có quyết định thu hồi đất để thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nhưng chủ nhà cố ý che giấu thông tin để bạn đặt cọc thì việc chủ nhà nhận đặt cọc bán nhà trong khi đất đã có quyết định thu hồi là vi phạm pháp luật đất đai.
Theo Điều 132 Bộ luật Dân sự, khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa thì có quyền yêu cầu toà án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu. Lừa dối trong giao dịch là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó.

Quy định bồi thường, tái định cư cho đất bị thu hồi:

Tại Điều 42 Luật Đất Đai có qui định về vấn đề bối thường, tái định cư cho người có đất bị thu hồi như sau:

1. Nhà nước thu hồi đất của người sử dụng đất mà người bị thu hồi đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 50 của Luật này thì người bị thu hồi đất được bồi thường, trừ các trường hợp quy định tại các khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 và 12 Điều 38 và các điểm b, c, d, đ và g khoản 1 Điều 43 của Luật này.

2. Người bị thu hồi loại đất nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi.

3. Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương lập và thực hiện các dự án tái định cư trước khi thu hồi đất để bồi thường bằng nhà ở, đất ở cho người bị thu hồi đất ở mà phải di chuyển chỗ ở. Khu tái định cư được quy hoạch chung cho nhiều dự án trên cùng một địa bàn và phải có điều kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ.

Trường hợp không có khu tái định cư thì người bị thu hồi đất được bồi thường bằng tiền và được ưu tiên mua hoặc thuê nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước đối với khu vực đô thị; bồi thường bằng đất ở đối với khu vực nông thôn, trường hợp giá trị quyền sử dụng đất ở bị thu hồi lớn hơn đất ở được bồi thường thì người bị thu hồi đất được bồi thường bằng tiền đối với phần chênh lệch đó.

4. Trường hợp thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất mà không có đất để bồi thường cho việc tiếp tục sản xuất thì ngoài việc được bồi thường bằng tiền, người bị thu hồi đất còn được Nhà nước hỗ trợ để ổn định đời sống, đào tạo chuyển đổi ngành nghề, bố trí việc làm mới.

5. Trường hợp người sử dụng đất được Nhà nước bồi thường khi thu hồi đất mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật thì phải trừ đi giá trị nghĩa vụ tài chính chưa thực hiện trong giá trị được bồi thường, hỗ trợ.

6. Chính phủ quy định việc bồi thường, tái định cư cho người có đất bị thu hồi và việc hỗ trợ để thực hiện thu hồi đất”.
Như vậy, trong trường hợp trên của bạn, vì mục đích môi trường mà nhà nước thu hồi đất nên khi bị thu hồi đất, bạn sẽ được bồi thường theo qui định.